Syndic secondaire: pourquoi faire et comment fonctionne-t-il?

Dans une copropriété il existe une solution pour associer à un projet précis un syndic secondaire qui se spécialise sur des missions ciblées. Cet article développer les raisons de ce modèle.

La création des syndicats secondaires (ou scission de copropriété)

La scission de copropriété organisée par la loi du 10 juillet 1965 a été conçue afin de remédier aux difficultés de gérer de manière satisfaisante les groupes d’immeubles et surtout les ensembles immobiliers, de lutter contre le gigantisme de certaines copropriétés, en les fractionnant pour en constituer de nouvelles, de dimensions plus réduites, donc plus aisées à administrer. Cette faculté de constituer des copropriétés séparées est instituée par l’article 28 de la loi.

Dans une copropriété de taille moyenne, le syndicat des copropriétaires ne présente pas d’inconvénient au niveau du fonctionnement. Par contre, la situation est différente dans les grands ensembles immobiliers, car il est matériellement impossible de réunir en assemblée générale un grand nombre de copropriétaires (absentéisme). Pour que les décisions de l’assemblée ne soient pas paralysées et pour une meilleure gestion, le législateur a prévu la possibilité de créer des syndicats secondaires. Quand la copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire. Il représente en fait un sous-ensemble de la copropriété.

Sa constitution ne peut être décidée que par une assemblée spéciale des copropriétaires concernés. C’est ce que prévoit l’article 27 de la loi du 10 Juillet 1965. Les copropriétaires concernés demandent au syndic principal de convoquer une assemblée spéciale les réunissant, avec pour objet la création du syndicat secondaire, décision qui doit être adoptée à la majorité de l’article 25. Cette même assemblée devra approuver la nouvelle répartition des charges, ainsi que la nouvelle rédaction du règlement de copropriété résultant de l’existence d’un ou de plusieurs syndicat(s) secondaire(s), résolutions qui devront, ensuite, être validées par l’assemblée générale du syndical principal.

Conditions de l’élaboration d’un syndic secondaire

  • Il doit s’agir d’un immeuble comportant plusieurs bâtiments
  • Il faut ensuite que la division en propriété du sol soit possible pour permettre la constitution de copropriétés séparées
  • Il faut enfin que la scission soit d’abord décidée par une assemblée spéciale de copropriétaires des bâtiments à retrancher de la copropriété initiale, puis acceptée par l’assemblée générale de cette copropriété

Réalisation du syndic secondaire

La scission de copropriété, une fois décidée par les assemblées de copropriétaires, nécessite :

  1. Que les parties communes de la copropriété initiale sont redistribuées entre les nouvelles copropriétés séparées
  2. Qu’un règlement de copropriété soit établi pour chacune de ces nouvelles copropriétés
  3. Que les parties communes générales et équipements collectifs qui, en raison de leur affectation, ne sont pas susceptibles d’être attribués à une seule des copropriétés nouvelles, fassent l’objet d’une organisation autonome pour qu’ils soient utilisés comme auparavant par l’ensemble des occupants de l’ensemble immobilier (exemple : aires de stationnement, canalisations et chaufferie générale, espaces verts, piscine, tennis…).