Que fait votre syndic de copropriété ?

Organisation des assemblées générales, suivi des dépenses des parties communes et anticipation des investissements de l’immeuble ? Que fait véritablement votre syndic de copropriété ?

Les missions régulières du syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d’un syndic pour l’administrer. Les pouvoirs du syndic, et ses obligations sont fixés par la loi. Globalement, sa mission consiste à gérer l’immeuble, exécuter les décisions de l’assemblée générale et assumer un ensemble de tâches administratives, financières et comptables.

Le syndic d’immeuble est une personne physique ou morale. Son activité relève de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 — dite Loi HOQUET — et du décret du 20 juillet 1972. Il est désigné par l’assemblée des copropriétaires et son mandat ne peut excéder trois années. Le syndic d’immeuble doit détenir une carte professionnelle ainsi qu’une assurance professionnelle, et justifier d’une garantie financière auprès d’un organisme de cautionnement bancaire.

La désignation d’un syndic pour gérer une copropriété est un acte important : les copropriétaires lui confient leurs intérêts et leur patrimoine. Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat pour l’ensemble des copropriétaires (professionnel ou non professionnel). Il exécute ses décisions, agit en son nom, le représente légalement et administre l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic de copropriété et approuve son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l’article 25).

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les conditions d’exécution de la mission du syndic de copropriété.

Quelles sont les responsabilités du syndic de copropriété ?
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu’il aurait commises dans l’exercice de ses fonctions, et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré spécialement pour ce type de problème.

La gestion du syndic ne peut être mise en cause si l’assemblée générale a voté le quitus de gestion.

Le syndic tient un rôle d’arbitre entre les propriétaires

  1. Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il a pour principales missions :
  2. D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation (garantir son bon état) et, en cas d’urgence, de faire réaliser tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
  3. D’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,
  4. D’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire,
  5. De percevoir les charges des copropriétaires,
  6. D’archiver et de conserver tous les documents relatifs à la copropriété.

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

En outre, le syndic de copropriété est désigné par l’assemblée générale à la majorité absolue. Une même décision doit également approuver son contrat de mandat.

Comment choisir un type de syndic

Il existe deux alternatives pour choisir le syndic qui convient à l’assemblé général qui peut être :

  • Un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)
  • Un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint, à l’exception de son concubin ou de son partenaire pacsé).

En ce qui concerne les syndics professionnels, il peut aussi exister des associations dédiées à une seule copropriété.

Comment exerce un syndic en fonction de son statut ?

Syndic professionnel
Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

  • Justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
  • justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
  • ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l’assemblée générale,
  • posséder une carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Syndic non professionnel [ou bénévole]
Pour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété.

À savoir : le syndic non professionnel n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d’un professionnel.

Les carences du syndic pour quels cas ?

La carence du syndic en place consiste à ne pas exercer les droits et actions du syndicat, ou à les exercer dans les conditions contraires à l’intérêt du syndicat [délibérément ou par négligence]. Elle concerne une mauvaise exécution de la mission qui lui incombe : risque de conséquences dommageables pour la copropriété.

En cas de carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat, et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, la seule possibilité d’agir est de demander la nomination d’un administrateur provisoire, désigné par décision de justice. [art 49 du décret du 17 mars 1967].

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, qui est notamment chargée, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds, l’ensemble des documents et archives du syndicat, et de convoquer l’Assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Est considérée comme étant dépourvu de syndic au sens de cet article, la copropriété gérée par un gestionnaire dont le mandat n’a pas été renouvelé avant son expiration.

Il y a également possibilité, en vertu de l’article 49 de ce même décret, de demander la désignation d’un administrateur en cas de carence du syndic. Il conviendra toutefois d’établir, par les pièces jointes à la requête, la carence de ce syndic.