Préparer sa succession et profiter d’un abattement fiscal

Tout savoir sur la préparation de sa succession en matière immobilière pour profiter d’un avantage fiscal attractif

Pourquoi préparer sa succession dans la gestion de son patrimoine immobilier ?

Succession bien ordonnée, équivaux à une famille retrouvée. Combien de successions se passent mal le jour d’après parce que personne n’était au courant de la réalité du patrimoine de son aïeul ! La première étape avant de se lancer dans l’élaboration d’une succession tranquillisée, consiste à en parler. Le notaire peut jouer un rôle d’arbitre tout en conseillant l’intéressé. En outre, la succession se montre particulièrement bénéfique pour construire un modèle fiscal plus efficace ce qui fait de ce moment un moment propice pour :

  • Litiges entre héritiers
  • Contestation de testament
  • Liquidation de succession
  • Partage de succession entre héritiers
  • Protection des héritiers, des concubins, des conjoints
  • Protection des héritiers réservataires
  • Rechercher des héritiers
  • Règlement des successions à l’amiable et devant notaire

Les risques d’une succession sans préparation

Le patrimoine est le résultat du travail de toute une vie, il serait dommage de ne pas faire bénéficier à ses proches ou à une cause qui nous est cher. C’est encore plus vrai si plusieurs héritiers existent et cela se complexifie en fonction de la géographie, de la langue, et de l’appartenance familiale.

Comment se répartit une succession ?

Après un décès, s’il y a plusieurs héritiers (indivisaires), les biens de la succession sont en indivision. L’actif successoral appartient à l’ensemble des cohéritiers et aucune part n’est déterminée en nature. Seules les quotes-parts de chacun (exemples : 1/4, 1/8, 1/16) sont fixées. Les parts divises de chacun ne sont identifiées que lors des opérations de partage. Chaque indivisaire peut à tout moment provoquer le partage, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires y fait obstacle et impose le maintien de l’indivision. Concrètement, les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leurs droits indivis.

Actes pouvant être accomplis

Par les indivisaires
Le ou les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent :
– effectuer des actes d’administration relatifs aux biens,
– donner à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers un mandat pour gérer les biens,
– vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision,
– conclure ou renouveler certains baux

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour la vente des biens immobiliers. Des mesures nécessaires à la conservation des biens, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence, peuvent être décidées par un indivisaire seul, sur ses fonds propres, moyennant un remboursement ultérieur. Cette indemnisation n’est possible qu’au moment du partage.

Par le juge
Certains actes peuvent être autorisés par le tribunal de grande instance. Un indivisaire peut notamment saisir le juge pour être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un autre héritier (coïndivisaire) serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Comment mener la gestion des biens en indivision

Pendant la période d’indivision, les biens sont gérés :

  • soit en commun par l’ensemble des indivisaires,
  • soit par un mandataire choisi par le défunt (mandat posthume),
  • soit par un mandataire choisi par les héritiers (mandat conventionnel),
  • soit par un mandataire successoral désigné par le juge du tribunal de grande instance (notamment en cas de carence ou de faute d’un ou de plusieurs héritiers dans la gestion des biens).

Autre cas possible : la création d’une copropriété s’il s’agit d’un immeuble qui propose plusieurs logements à l’issue de la succession. Le deuxième choix se porte sur la SCI afin de déterminer les directives à la majorité contrairement à l’indivision qui nécessite l’unanimité.

Faut-il choisir pour le maintien de l’indivision

Dans certains cas, l’indivision peut être maintenue par le tribunal de grande instance, pour protéger les intérêts des indivisaires.

Ce peut être le cas pour :

  • Les entreprises (agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale) dont l’exploitation était assurée par le défunt ou par son conjoint
  • Les locaux d’habitation et les locaux à usage professionnel qui, à l’époque du décès, étaient effectivement utilisés pour cette habitation ou à cet usage par le défunt ou son conjoint.

Le maintien dans l’indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à 5 ans, il peut être renouvelé dans certains cas, par exemple, jusqu’à la majorité du plus jeune des descendants (enfants, petits-enfants).

Si le défunt laisse un ou plusieurs descendants mineurs, le maintien de l’indivision peut être demandé soit par le conjoint survivant, soit par tout héritier ou le représentant légal des mineurs.

Le partage des biens met fin à l’indivision

Avantages fiscaux de la succession.

Laisser une succession pour voir le fisc reprendre la quasi-totalité du patrimoine s’apparente à une gageure. La donation-partage permet de se libérer d’une forte somme surtout s’il s’agit d’une succession en second degré. À cela, si les sommes concernent du liquide l’assurance offre un aspect attractif, car elle libère des droits en désignant une personne physique, voire morale (une œuvre), de soin choix. Le notaire peut se charger de l’évaluation immobilière pour déterminer les bases de la succession. Cette procédure provient en général de données récoltées qui affinent les résultats.