Pourquoi un règlement de copropriété?

Comment fonctionne une copropriété et pourquoi le règlement de copropriété apparait-il comme la pierre angulaire de la gestion d’un bien immobilier ? Voici quelques réponses à ces questions.

Règlement de copropriété : Un document orchestré par la loi

Le règlement de copropriété n’était pas prévu au départ du droit civil, et il n’a été instauré que dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Juridiquement, c’est un contrat qui fixe les droits et les obligations entre copropriétaires, il définit les parties communes et les parties privatives en plus d’organiser les fonctions internes de la copropriété. Ce règlement est souvent accompagné d’autres documents, comme l’état descriptif de division, document contenant la liste des lots numérotés et indiquant le nombre de tantièmes pour chaque lot.

Le règlement de copropriété fixe les modalités de gestion de l’immeuble, ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire

Le notaire chez qui vous avez signé l’acte de vente, ou le vendeur directement, doit vous remettre obligatoirement un exemplaire du règlement de copropriété.
C’est un contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux. Vous y adhérez nécessairement en acquérant un lot dans la copropriété. C’est un document à conserver précieusement.
En cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c’est à lui qu’il faudra se référer pour trancher.
Ce règlement de copropriété ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l’encontre des textes (lois, décrets…) qui ont une valeur supérieure. Les modifications législatives intervenues depuis son établissement ou sa dernière mise à jour peuvent rendre certaines d’entre elles caduques (on dit aussi réputées « non écrites »).

C’est ce contrat qui :

  1. Fixe les droits et les obligations des copropriétaires,
  2. Définit les parties privatives et les parties communes,
  3. Détermine les modalités de jouissance,
  4. Fixe les tantièmes de charges de chaque propriétaire,
  5. Prévoit les modalités de fonctionnement du conseil syndical,
  6. Organise le fonctionnement interne de la copropriété,
  7. Détermine la « destination » de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel…).

Organiser la gestion immobilière du quotidien

C’est également un véritable « règlement intérieur » de l’immeuble, dont le respect s’impose à tous les copropriétaires, et, par leur intermédiaire, à tous les occupants de l’immeuble (les locataires). C’est ce règlement qui prévoit l’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans la cour… S’il n’est pas respecté, il peut être nécessaire de faire appel à la justice. Il est donc indispensable de bien connaître son contenu et de voir, le cas échéant, comment il peut être modifié ou adapté. Le syndic est chargé de veiller au respect et à l’exécution des dispositions du règlement de copropriété.

L’article 8 de la loi du 10 juillet prévoit :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l’immeuble est dépourvu de régime légal. Ce sont alors les dispositions de loi du 10 juillet 1965 qui s’appliquent.
Faute d’accord entre les copropriétaires, un administrateur judiciaire peut d’autorité procéder à la division de l’immeuble selon les modalités de la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement de copropriété doit être publié, au même titre que le descriptif de l’immeuble, au fichier immobilier de la commune. C’est le notaire qui effectue cette formalité moyennant rémunération. Le syndic de copropriété est responsable du bon accomplissement de ces formalités, il doit s’assurer des diligences du notaire.

Les copropriétaires ne peuvent s’opposer au règlement de copropriété qu’à compter de sa date de publication au fichier immobilier.