Comment se regrouper en conseil syndical?

Pour des questions d’organisation et lorsque l’on fait l’acquisition d’un immeuble, le nouveau propriétaire s’intègre dans le collège du conseil syndical.

C’est quoi un conseil syndical ?

Le Conseil syndical est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d’acheter un logement (ou un local commercial, un local professionnel, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété et l’on devient l’un des membres de droit du syndicat. Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document particulier à signer en dehors du contrat de vente.
Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu’elles sont, suivant les cas, la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux, mais c’est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qui se fait par l’intermédiaire du syndic.

Constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il est appelé aussi à faire le lien entre le syndic et la copropriété. Toutes les copropriétés en sont normalement pourvues, à moins que la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes du syndicat s’y soit opposée en assemblée générale. C’est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation du Syndic.
Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles. Elles ne donnent donc lieu à aucune rémunération. Si les membres du conseil syndical font l’avance de frais pour exercer leur mission, ils seront remboursés sur le budget de la copropriété. Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Afin de mener à bien les missions que lui confère la loi, le conseil syndical possède la personnalité morale. Cela signifie qu’il constitue une entité distincte des copropriétaires, qu’il représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés. Il peut par exemple, pour le compte des copropriétaires, acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes.
À l’inverse, il pourra également être poursuivi s’il a causé un préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux pour les dommages causés par le défaut d’entretien d’un ouvrage ou d’un équipement. Ce défaut peut par exemple être dû à la négligence ou la faute d’un gardien ou d’un employé de la copropriété, à un vice de construction ou à une malfaçon dans des travaux. Il incombe au syndicat de rechercher et mettre en jeu la responsabilité du constructeur ou des entreprises.

Syndicat unique ou syndicats multiples ?

Si vous faites partie d’une grande copropriété, regroupant plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments distincts, il se peut qu’il existe pour chacun d’eux des syndicats dits « secondaires ». De tels syndicats secondaires peuvent aussi être créés au cours de la vie de la copropriété, par décision majoritaire des seuls copropriétaires qui souhaitent en faire partie. Ils ont une personnalité juridique autonome et permettent aux copropriétaires de traiter au plus près les problèmes qui leur sont propres. Les syndicats secondaires ont ainsi compétence exclusive pour les parties communes des bâtiments ou groupes de bâtiments pour lesquels ils sont constitués. Il ne s’agit pas pour autant d’une « scission » de la copropriété (par ailleurs possible, mais autrement plus difficile à réaliser).
Un syndicat de copropriétaires dit « principal » subsiste. Il a la charge des parties communes générales de la copropriété, ainsi que celles des bâtiments ou groupes de bâtiments ne faisant partie d’aucun syndicat secondaire. Chacun des syndicats, le principal comme les secondaires, a son propre syndic, son assemblée, son conseil syndical, ses comptes et sa gestion, et s’adresse directement aux copropriétaires concernés. Si le syndic est le même pour tous les syndicats, il doit néanmoins les traiter comme des entités indépendantes. De plus, le propriétaire d’un lot faisant partie d’un syndicat secondaire paiera, pour ce lot, des charges aux deux syndicats, secondaire et principal. De la même façon, il sera convoqué à deux assemblées.

Pour en savoir plus :

  • Le Conseil Syndical est un organe de Contrôle, d’Assistance et de Consultation du Syndic
  • Il assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. Il a des droits, des devoirs et des obligations.
  • La loi prévoit que le Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
  • Le Syndicat de copropriété est représenté par l’ensemble des copropriétaires
  • Le Syndic est le représentant du Syndicat