Choisir entre un bail commercial et un acte sous seing privé ou un acte notarié

Sécuriser son acte devant le notaire et payer des frais ou économiser les couts des droits d’enregistrement en prenant quelques risques juridiques ? Cet article tente de répondre à cette question.

Disposition légale du bail commercial

Le décret du 30 septembre 1953 qui régit le statut des baux commerciaux ne prévoit pas de forme particulière. Le bail commercial peut se contracter de manière verbale ou écrite. Cependant, il s’avère conseillé d’établir un acte écrit. En effet, il devient plus facile de justifier la date, le contenu et les obligations du contrat.  Cet écrit peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé, il est alors établi en autant d’originaux qu’il y a de parties. Ces dernières n’ont pas l’obligation d’enregistrer l’acte auprès des services fiscaux.

Toutefois, le passage devant un ministère public sécurise les engagements tout en assurant un conseil personnalisé. De fait, cette formalité lui donne une date certaine et le rend opposable aux tiers, notamment à un éventuel acquéreur des murs à l’intérieur desquels, le fonds faisant l’objet du bail commercial, est exploité.

Le bail commercial comprend :

  • La désignation des lieux
  • La nature du bail
  • Le montant du loyer annuel
  • Les charges diverses
  • La destination des lieux
  • La cession ou sous-location
  • Les clauses générales

Les avantages du bail commercial établi devant notaire

Un bail notarié se montre comme un gage de fiabilité, car l’officier judiciaire engage une part de sa responsabilité en cas d’erreur de rédaction. En outre, il veille à équilibrer les rôles en fonction des intérêts du locataire et du bailleur ce qui élimine la malveillance d’une des parties.

Le bail commercial à titre officiel délimite une exécution des obligations.

Son intervention permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat

À cela, le bail notarié se caractérise par sa force probante, c’est-à-dire qu’il ne peut être contesté (sauf par la voie de l’inscription en faux).

Par exemple, si le bailleur souhaite vendre le logement occupé, le locataire pourra opposer le bail en cours au nouveau propriétaire qui ne pourra l’expulser.

Le bail commercial notarié, revêtu de la formule exécutoire facilite les transferts de fonds, car il offre au propriétaire la procédure, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, de mesures de saisies (notamment sur compte en banque ou sur des meubles), à l’égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.

Le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.

Finalement c’est aux parties de décider le type de contrat qu’ils désirent engager, néanmoins, les frais liés à la rédaction de l’acte sont supportés par le locataire, sachant que son cout demeure limité par la loi (article pour élaborer une annonce immobilière performante) et un autre pour référencer son annonce immobilière correctement.