Pourquoi privilégier pour un bail meublé ?

Assouplissement des règles de locations entre le bailleur et le locataire, déductions fiscales et simplicité d’exécution le bail meublé séduit de plus en plus de propriétaires. Explications.

Ce qu’implique une location meublée

Le bail d’habitation meublé se caractérise par une souplesse et un formalisme réduit afin de permettre aux parties de se libérer plus rapidement de leurs obligations. Cette forme de location peut tout à fait convenir pour un contrat d’habitation que pour un l’usage professionnel, bien que certaines précautions sont à prendre.

Ce qui offre un réel avantage dans ce type d’emploi, c’est qu’il est possible de contracter un bail pour une durée plus courte que la location meublée (habituellement 3 ans). Ce dispositif s’avère intéressant, lorsque le propriétaire cherche à récupérer son bien en cas de besoin. Tacitement celui-ci renouvelle annuellement.

Ce que dit la loi sur le bail meublé.

L’article 115 de la loi de cohésion sociale du 18.01.05 modifie l’article L-632 du CCH : les locaux meublés constituant la résidence principale du locataire ne peuvent pas être loués pour une durée inférieure à un an et doivent faire l’objet d’un contrat écrit du bailleur.

Le bailleur doit motiver son refus de renouvellement du bail par son désir soit de reprendre le logement pour l’habiter, soit de le vendre, soit pour un motif légitime et sérieux….

Il convient de distinguer la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP)

La Location Meublée est un outil d’exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l’acquisition d’un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d’une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Logements concernés : Chambres ou appartements meublés, ou encore logements de résidences de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières.

Vous décidez de louer en meublé : de quel statut dépensez-vous ? LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel) ? Pour en savoir plus, il existe un article sur la fiscalité liée au bail meublé.

Sur AAPC, plusieurs articles développe le sujet du bail (bail commercial chez le notaire? Bail urbanisé? )

Le régime relatif aux locations meublées, instaurée par la loi du 29 juillet 1998 et insérée dans le Code de la construction et de l’habitation, a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale (dite loi « Borloo »). Ces locations sortent donc du cadre de la loi du 6 juillet 1989.

Les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent tout spécialement aux propriétaires.

Obligation d’un contrat de location écrit
Applicables depuis le 20 janvier 2005 (pour les nouveaux contrats de bail souscrits ou les renouvellements postérieurs à cette date), les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent principalement aux propriétaires.

Durée minimum du contrat
Dorénavant, tous les baux signés doivent avoir une durée minimum d’un an. À l’expiration, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions.

Durée minimum du préavis
À l’expiration du bail d’un an, le propriétaire bailleur qui souhaite donner congé à son locataire doit l’informer de ses intentions, deux mois avant l’expiration du bail. Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d’un an), sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur.

Obligation de motiver le congé
Le congé prononcé dans l’hypothèse du non-renouvellement du bail par le propriétaire bailleur doit être motivé. La motivation du propriétaire doit s’inscrire dans des hypothèses plus restreintes :

  • reprise du logement pour occupation personnelle ou familiale.
  • Reprise du logement pour vente.
  • Reprise pour motif sérieux ou légitime :inexécution des clauses du bail (défaut d’assurance locative, défaut de paiement des loyers, nuisances constatées en copropriété, manque d’entretien flagrant du logement.

Le propriétaire doit délivrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations autres que locatives.

Spécificité du bail d’habitation pour les logements urbanisés

La loi alors agit dur les baux d’habitation qui succèdent à une rénovation dans les villes. Quels sont les mesures et quels avantages pour les professionnels ?

Caractéristique de la loi Alur pour le bail d’habitation

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1)
Publié le 26.03.2014 — Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Trêve hivernale, garantie universelle des loyers, encadrement des loyers, locations meublées… La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur) a été publiée au Journal officiel du mercredi 26 mars 2014.

Ce que la loi apporte dans le cadre du bail d’habitation

Pour tous les contrats de location y compris ceux conclus avant la loi

  • Charges locatives (les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois).
  • Travaux du propriétaire en cours de bail (le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, une réduction de loyer proportionnelle devant être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours).
  • Délais de prescription (ce délai passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; par contre, pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an).
  • Locations meublées (obligations des bailleurs et des locataires, compétence de la commission de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés).
  • Trêve hivernale des expulsions locatives (du 1er novembre au 31 mars).

Pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014

  • En ce qui concerne la prise de congés (si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé ; si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pouvant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien).
  • Dépôt de garantie (le délai de restitution passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer — hors charge — par mois de retard).
  • Colocation (création d’un contrat type pour les colocations, les règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme).
  • Locations meublées (régime aligné en partie sur celui des locations vides).

En bref, la loi alur apporte de nouvelles normes en matière de bail d’habitation afin d’adapter la situation actuelle comme on peut le voir avec les dispositifs propres aux colocations.

Pour en savoir plus sur les spécificités du bail commercial et comment choisir le type de contrat.